1. บทนำ
กรมธนารักษ์ได้วางยุทธศาสตร์ด้านการประเมินราคาที่ดินรายแปลงให้ครบ 28 ล้านแปลงภายใน 12 ปี เพื่อนำราคาประเมินที่ดินไปใช้สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและภาษีอากรที่เรียกเก็บจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และในอนาคตจะนำไปใช้เป็นฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือภาษีทรัพย์สินฉบับใหม่ที่รัฐบาลจะนำมาบังคับใช้ในเร็วๆนี้ เพื่อให้ท้องถิ่นใช้แทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินรายแปลงนอกจากใช้เก็บภาษีและค่าธรรมเนียมแล้วยังเป็นโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่ประชาชน หน่วยราชการให้ความสนใจและต้องการเข้าถึงข้อมูลที่มีรายละเอียดมากขึ้น ซึ่งกรมธนารักษ์ผู้รับผิดชอบจะต้องแสดงความโปร่งใส ความรับผิดชอบต่อผลงานและความพร้อมที่จะให้ตรวจสอบ วิธีการหนึ่งที่สามารถรองรับบริบทดังกล่าวคือระบบคอมพิวเตอร์ช่วยประเมินราคาโดยสร้างแบบจำลองประเมินราคาที่ดินบนฐานข้อมูล GIS หรือเรียกว่าระบบ Interactive CAMA-GIS (Computer assisted Mass Appraisal-Geographic Information System) ซึ่งเป็นระบบที่มีประสิทธิภาพสูงมากเเหมาะสมกับยุทธศาสตร์กรมธนารักษ์แต่การจะนำระบบดังกล่าวมาใช้ กรมนารักษ์ ต้องได้รับการสนับสนุนแผนที่ระบบดิจิทัลและข้อมูลราคาซื้อขายจากกรมที่ดิน
2. โครงสร้างระบบ Interactive CAMA-GIS
จากแผนภูมิข้างต้นข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินจากสำนักประเมินราคาทรัพย์สินและข้อมูลแผนที่และทะเบียนที่ดินระบบดิจืทัลจากสำนักงานที่ดิน จะมารวมกันบนระบบ GIS ซึ่งสามารถแสดงข้อมูลต่างๆ เช่น ประเภททรัพย์สิน อายุ วันที่ซื้อขาย ราคาขาย พื้นที่อาคาร จำนวนห้องนอน สภาพอาคาร ขนาดที่ดิน ชื่อถนน เลขที่บ้าน ที่อยู่ทางไปรษณีย์ ข้อมูลดังกล่าวสามารถแสดงในแผนที่ แสดงโค้ตสีของต่างๆ GIS ยังเป็นเครื่องมือที่สามารถสั่งให้วิเคราะห์ตามความต้องการเช่น "ให้แสดงทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 1,000,000 บาท ที่มีการซื้อขายเมื่อปีที่แล้ว" นอกจากนั้น GIS ยังสามารถวิเคราะห์เกี่ยวกับอิทธิพลของที่ตั้งของ CAMA Model เช่น
1. การจัดกลุ่มตามพื้นที่ (Geographic Stratification) และสร้าง CAMA Model ตามพื้นที่โดยอาศัยเขตธรรมชาติและถนน
2. การจัดกลุ่มตามลักษณะทรัพย์สิน (Cluster Analysis) เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และสร้าง CAMA Model ในแต่ละกลุ่ม (Submarket)
3. วิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าทรัพย์สินกับระยะทางจากศูนย์กลางเมือง GIS จะสามารถบอกระยะห่างจากศูนย์กลางเมืองไปยังที่ดินแต่ละแปลงแล้วนำไปสร้าง CAMA Model
3. CAMA ในแต่ละประเทศ
เทคนิคพื้นฐานที่ทุกประเทศนิยมใช้คือเริ่มด้วย Indexation แล้วพัฒนามาเป็นการวิเคราะห์การถดถอยพหุ (Multiple Regression Analysis: MRA) ในปัจจุบันกลุ่มกลุ่มอาเซียนยังนิยมใช้เทคนิค Indexation ส่วนกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกานิยมใช้เทคนิคการวิเคราะห์เปรียบเทียบราคาขาย (Comparable Sales Analysis: CSA) และเทคนิค Adaptive Estimation Procedure: AEP ส่วนเทคนิคใหม่ล่าสุดคือ Artificial Neural Networks: ANN สำหรับเทคนิคของแต่ละประเทศมีรายละเอียดดังนี้
ประเทศ | หน่วยงาน | เทคนิค |
| ออสเตรเลีย (ควีนแลนด์) | กรมที่ดิน | MRA |
| สวีเดน | --- | MRA |
| นอร์ทไอแลน์ | กรมที่ดิน และประเมินราคาทรัพย์สิน | MRA, ANN CSA |
| ทัสมาเนีย | กรมประเมินราคาทรัพย์สิน | MRA, AEP |
| นิวซีแลนด์ | กรมประเมินราคาทรัพย์สิน | MRA |
| สิงคโปร์ | สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน | Indexation |
| ฮ่องกง | กรมประเมินราคาและภาษีท้องถิ่น | MRA, Indexation |
| มาเลเซีย | สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สิน | Expert |
| สหรัฐอเมริกา | สำนักงานประเมินภาษีทรัพย์สิน | MRA, AEP, CSA |
| บริติชโคลัมเบีย | สำนักงานกลางประเมินภาษีทรัพย์สิน | MRA |
| เนเธอร์แลนด์ | - | CSA |
4. CAMA ในประเทศไทย
สำนักประเมินราคาทรัพย์สินได้ริเริ่มนำคอมพิวเตอร์มาช่วยประเมินราคาทรัพย์สินครั้งแรกเมื่อปี 2542 ในเขตพื้นที่ลาดพล้าว(บางส่วน) และขยายเต็มพื้นที่ในปี 2544 ภายใต้โครงการพัฒนาที่ดินและเร่งรัดออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ การประเมินราคาที่ดินได้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาราคาตลาดสำหรับประเมินราคาคราวละมากแปลง ประกอบด้วยเทคนิค 4 วิธี คือ MRA model, Weighted MRA Model, Comparison Adjustment Model และ Nearest Neighbour Model และสรุปว่าเทคนิคที่เอื้อต่อการควบคุมคุณภาพงานประเมินราคาตามหลักสากลมากที่สุดคือวิธี Comparison Adjustment Model มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินออกมาจะเป็นมูลค่ารวมที่ดินพร้อมและสิ่งปลูกสร้าง หลังจากได้มีการปรึกษาหารือกับกรมที่ดินว่าสามารถนำราคาประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปใช้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ได้หรือไม่ ปรากฏว่าตามระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ พ.ศ. 2530 ได้กำหดให้แยกราคาประเมินที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างออกจากกัน ส่วนขนาดและสิ่งปลูกสร้างเจ้าหน้าที่คำนวณราคาทุนทรัพย์จะต้องใช้วิธีสอบถามขอจดทะเบียนเท่านั้น เทคนิคที่ได้ริเริ่มไว้จึงต้องรอให้มีพระราชบัญญัติประเมินมูลค่าทรัพย์สินก่อนจึงจะสามารถนำไปใช้ได้
ปี 2544 สำนักประเมินราคาทรัพย์สินได้ทดลองจัดทำระบบ GIS เพื่อจัดกลุ่มทรัพย์สินเพื่ออำนวยความสะดวกในการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงรอบถัดไป (Revaluation เช่นกลุ่มพาณิชยกรรมใช้รหัส B01-B61 กลุ่มที่อยู่อาศัยใช้รหัส R01-R92 แต่ละกลุ่มจะแยกพื้นที่โดยใช้สีเป็นสัญลักษณ์
ปี 2546 ได้มีการพัฒนาระบบการประเมินราคาที่ดินรายแปลงเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพความโปร่งใส และความพร้อมในการให้ตรวจสอบโดยนำระบบ CAMA มาใช้ประเมินที่ดินเพียงอย่างเดียว (Land Value) โดยใช้แนวทางในอดีตของประเทศสหรัฐอเมริกา อังกฤษ ออสเตรเลีย และ นิวซีแลนด์ ซึ่งกำหนดให้กำหนดมูลค่าที่ดินแปลงมาตรฐาน (Standard lot) ที่ความลึกมาตรฐาน (Standard Depth) เป็นมูลค่าต่อตารางวา ซึ่งเรียกว่ามูลค่าถนน (Street Value) และได้สร้างตารางอัตราส่วนมูลค่าที่ดินต่อหน่วยตามระยะความลึก (Decrease Ratio by Depth: DRBD) และตารางปรับแก้รูปแปลงที่ไม่ปกติ (Modification Ratio) เพื่อคำนวณราคาที่ดินเป็นรายแปลงด้วยคอมพิวเตอร์โปรแกรม Microsoft Access เมื่อประมวลผลเสร็จก็จะโอนประเมินที่ดินรายแปลงเข้าสู่ฐานข้อมูล (โดยไม่ต้องกรอกด้วยมือ) ที่พร้อมจะจัดพิมพ์บัญชีกำหนดราคาประเมินเพื่อประกาศใช้ต่อไป
ปี 2547 กรมธนารักษ์ได้วางแผนยุทธศาสตร์ที่จะขยายพื้นที่ประเมินราคาที่ดินรายแปลงออกไปให้ครอบคลุมทั่วประเทศภายใน 12 ปี นับเป็นเป้าหมายที่ท้ายสำนักประเมินราคาทรัพย์สินเป็นอย่างมากด้วยอัตรากำลังที่มีอยู่เพียง 200 คน และคาดว่ารัฐบาลจะสนับสนุนกำลังคนเพิ่มเพียงไม่เกิน 100 คนในปี 2548 เมื่อกำลังคนมีอยู่อย่างจำกัดที่จะต้องทำเป้าหมายตามยุทธศาสตร์แต่ต้องไม่ลืมงานรอง ที่ตามมาคือการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงทุกๆ 4 ปี ซึ่งในอดีตต้องใช้อัตรากำลังพอๆกับการขยายพื้นที่ประเมินราคที่ดินรายแปลง กรมธนารักษ์ได้มีนโยบายให้สำนักประเมินราคาทรัพย์สินสร้างระบบการวัดผลผลิต (Productivity) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพให้มากขึ้นทั้งประเมินราคารายแปลงครั้งแรก (Valuation) และปรับราคาประเมินครั้งต่อไป (Revaluation) โดยเฉพาะภารกิจการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงกรมธนารักษ์มีนโยบายที่จะให้ภาคเอกชนเข้ามาช่วยดำเนินการในบางขั้นตออน ได้แก่การจัดกลุ่มทรัพย์ (Stratification) ตามตลาดย่อย (Submarket) กำหนดแปลงที่ดินที่เป็นตัวแทนในแต่ละกลุ่ม (Benchmark) สร้างอัตราส่วนมูลค่าที่ดินทุกแปลงในตลาดย่อยกับแปลงตัวแทน (Benchmarking Ratio) การวิเคราะห์อัตราเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละกลุ่มโดยเทคนิค A/S Ratio Study เพื่อสร้างดัชนีปรับราคา (Indexing) แล้วเขียนคำสั่งปรับราคาประเมินในฐานข้อมูล การวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินจะเป็นการวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ซึ่งเป็นกระบวนการบนระบบ GIS
5. การเตรียมความพร้อมเพื่อนำระบบ CAMA-GIS มาใช้
กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับยุทธศาสตร์ของกรมธนารักษ์ด้านขยายพื้นที่ประเมินราคาที่ดินรายแปลงทั่วประทศ คือ นำระบบ CAMA-GIS มาใช้จึงต้องเตรียมความพร้อมอย่างน้อย 3 ด้าน คือแผนที่และข้อมูลทะเบียนที่ดินระบบดิจิทัล ฐานข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสร้างความเชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาคราวละมากแปลง
5.1 ระบบแผนที่และข้อมูลที่ระบบดิจิทัล การประเมินราคาที่ดินรายแปลงจะต้องอาศัยแผนที่แสดงรูปแปลงที่ดินจากกรมที่ดิน เรียกว่า "แผนที่ระวาง"ซึ่งขณะนี้ยังมี 2 ระบบคือ แผนที่ระวางศูนย์กำเนิดมาตราส่วน 1:4000 จัดทำบนกระดาษบุด้วยผ้าสภาพชำรุดเป็นส่วนมาก เมื่อมีการแบ่งแปลงที่ดินเล็กลงเรื่อยๆจะไม่สามารถลงในแผนที่แผนที่แผ่นเดิมได้จึงต้องมีแผ่นขยายแนบไว้ด้านหลังแผนที่ดังกล่าวตอบสนองวัตถุประสงค์หลักเพื่อออกโฉนดที่ดินเท่านั้น แต่ไม่เหมาะที่จะใช้ประเมินราคาที่ดินรายแปลง เพื่อใช้ในการจัดเก็บภาษีของเทศบาลและองค์กรบริหารส่วนตำบล กรมการปกครองและกรมที่ดินจึง ตกลงกันมอบสำเนาแผนที่ระวางศูนย์กำเนิดให้ท้องถิ่นให้ท้องถิ่นไปจัดทำแผนที่ภาษีโดยใช้มาตราส่วน 1:1000 โดยรวมที่ดินทุกแปลงไว้ในแผ่นเดียว แต่ปัญหาที่ตามมาคือท้องถิ่นไม่มีอัตรากำลังที่เพียงพอที่จะปรับปรุบแผนที่ให้เป็นปัจจุบัน สำนักประเมินราคาทรัพย์สินเองก็ได้อาศัยแผนที่ภาษีของท้องถิ่นอื่นมาใช้ เป็นแผนที่ประกอบบัญชีราคาประเมินที่ดินรายบล็อก แต่ไม่สามารถนำมาใช้ประเมินราคาที่ดินรายแปลงเพราะจำนวนแปลงที่ดินไม่ครบถ้วนจากโครงการนำร่องประเมินราคาที่ดินรายแปลงเขตเทศบาลเมืองบางบัวทอง (2546) พบว่าแผนที่ภาษีจำนวนที่ดิน 8,000 แปลง แต่ความจริงมีถึง 19,000 แปลง
ระหว่างปี 2528-2547 กรมที่ดินได้มีโครงการเร่งรัดออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศภายใน 20 ปี ได้เปลี่ยนระบบแผนที่ระวางศูนย์กำเนิดมาเป็นระวางแผนที่ ยู.ที.เอ็ม. (Universal Transverse Mercator: UTM) โดยเน้นพื้นที่นอกเขตชุมชนเป็นหลัก ส่วนในเขตชุมชนเพียงบางแห่งเท่านั้นที่ได้ปรับปรุงระวางศูนย์กำเนิดให้เป็นระวาง ยู.ที.เอ็ม. เช่น กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปัญหาที่ตามมาคือพื้นที่ชุมชนเมืองที่จะขยายพื้นที่ประเมินราคารายแปลง ต้องมีระวาง ยู.ที.เอ็ม. และมีข้อมูลทะเบียนที่ดินเป็นดิจิทัลไม่เพียงพอที่จะขยายพื้นที่ออกไปตามยุทธศาสตร์ ความจริงกรมที่ดินได้เริ่มเห็นความสำคัญของแผนที่ ระวาง ยู.ที.เอ็ม. ว่าเป็นข้อมูลพื้นฐานสำคัญในการพัฒนาประเทศ จึงได้ของบประมานเพื่อดำเนินการจัดทำศูนย์ข้อมูลที่ดิน (Land Information System) ประกอบด้วยแผนงานจัดทำแผนที่ระวางจากกระดาษเป็นดิจิทัล และนำเข้าข้อมูลทะเบียนที่ดินทุกแปลงในคอมพิวเตอร์โดยของบประมาณ 8,000 ล้านบาทได้อนุมัติเพียง 182 ล้านบาทเพื่อให้ทำต้นแบบที่จังหวัดเชียงใหม่ในปี 2547-2548 ส่วนที่เหลือให้กลับไปบูรณาการระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อไม่ให้ซ้ำซ้อนกัน จึงได้เกิดโครงการจัดทำข้อมูลที่ดินแบบบูรณาการ (Integrated Land Information System) ระหว่าง 4 หน่วยงานคือ กรมที่ดิน กรมธนารักษ์ กรมโยธาธิการและผังเมือง และการส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น ขณะนี้ได้แต่งตั้งคณะทำงานร่วมแล้วอยู่ระหว่างจัดทำบันทึกข้อตกลงร่วมกันและเสนอแผนงานไปยังรัฐบาลเพื่อขออนุมัติบประมาณร่วมทั้ง 4 กรมในคราวเดียวกัน และ ได้กำหนดเวลาแล้วเสร็จไม่เกิน 5 ปี
5.2 ระบบข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ กรมธนารักษ์และกรมที่ดินได้บันทึกข้อตกลงว่าด้วยข้อมูลเพื่อเช่าจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เมื่อเดือนเมษายน 2547ข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งในข้อตกลงนั้น กรมธนารักษ์ได้อำนวยความสะดวกให้กรมที่ดิน โดยจัดพิมพ์แบบบันทึกการประเมินราคาทรัพย์สิน (ทด.86) แบบสำเนาในตัวส่งให้สำนักงานที่ดินใช้ปีละประมาน 700,000 แปลง เฉพาะการจดทะเบียนซื้อขายเท่านั้น แบบพิมพ์ดังกล่าวได้เริ่มใช้ในเดือนเมษายน 2547 สำนักกรมที่ดินจำกัดเป็นผู้รวบรวมสำเนาส่งมอบให้สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ เป็นรายเดือนเพื่อนำเข้าข้อมูลในระบบคอมพิวเตอร์ของธนารักษ์พื้นที่ แล้วส่งข้อมูล On-Line ผ่านระบบ VPN มาจัดเก็บในฐานข้อมูลของกรมธนารักษ์เมื่อมารวมกับ GIS ก็จะสามารถวิเคราะห์ติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์และพัฒนา CAMA-GIS ต่อไป
5.3 การสร้างความเชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาคราวละมากแปลง กรมธนารักษ์จะแสดงความร่วมมือกับภาคเอกชนภายในประเทศ และองค์กรระหว่างประเทศที่มีความเชี่ยวชาญด้านดังกล่าวซึ่งในเดือนกรกฎาคมจะเชิญภาคเอกชนภายในประเทศที่มีความเชี่ยวชาญด้านGIS และ CAMA มาชี้แจงแนวนโยบายของกรมธนารักษ์ที่จะให้ภาคเอกชนเข้าร่วมงานประเมินราที่ดินรายแปลงและปลายเดือนสิงหาคมจะส่งผู้บริหารระดับสูงของกรมธนารักษ์เข้าร่วมประชุม IAAO's70 annual International Conference on Assessment Administration ที่นครบอสตัน สหรัฐอเมริกา
การใช้โปรแกรมสารสนเทศภูมิศาตร์
นายวีระพงษ์ บุญญานุสนธิ์
ผู้อำนวยการกองนิติการ กรมโยธาธิการและผังเมือง
งานพัฒนาเมืองที่ดี เริ่มต้นที่การวางผังและวางแผน (Planning) เมื่อมีการวางผังและวางแผนแล้วจะต้องมีการจัดลำดับความสำคัญก่อนหลัง (Priority) ในการพัฒนา จึงนำมาจัดทำแผนปฏิบัติการ (Strategy Planning) และลงมือพัฒนา (Development)
กรมโยธาธิการและผังเมือง และเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจหน้าที่ในการวางและจัดทำผังเมืองรวมและผังเมืองเฉพาะตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 ซึ่งกรมฯ ได้เริ่มนำระบบ (G.I.S) มาใช้ในการวางและจัดทำผังเมืองโดยเริ่มโครงการตั้งแต่ปี 2540 ซึ่งได้มีการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาออกแบบระบบและพัฒนาวิชาการวางผังเมืองโดยการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศภูมิศาสตร์ (G.I.S) ดังนี้
1. กระบวนการวางผังเมืองด้วยระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์
2. การออกแบบฐานข้อมูลเพื่อการวางผังเมือง
3. การออกแบบระบบโปรแกรมปะยุกต์
4. คู่มือการใช้งานและฝึกอบรมโปรแกรมประยุกต์เพื่อการวางผังเมือง
เมื่อกรมฯ ได้พัฒนารูปแบบวิธีการวางและจัดทำผังเมืองโดยระบบ G.I.S ครบถ้วนสมบูรณ์แล้ว ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากระบบดังกล่าวคือ
1. ประโยชน์ต่างหน่วยงานภาครัฐ
- ส่วนกลาง หน่วยงานของรัฐซึ่งเป็นผู้ใช้ประโยชน์ที่ดินและผู้ใช้ข้อมูลดังกล่าวในการพัฒนา เช่น หน่วยงานจัดทำสาธารณูปโภคและสาธารณูปการและบริการสาธารณะต่าง ๆ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน
- ส่วนภูมิภาค จังหวัด
อำเภอ
- องค์กรของรัฐต่าง ๆ--การเคหะแห่งชาติ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด กรมโรงงานอุตสาหกรรม
- องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
2. ภาคเอกชน
- ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
นายทรงเดช ดารามาศ
ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาหลักทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ระบบ GIS (Geographic Information System)
ระบบ GIS (Geographic Information System) กล่าวอย่างง่าย คือ การนำข้อมูลแผนที่ที่เป็น Digital มาเชื่อมกับข้อมูลที่เป็นตัวอักษร (Text) และข้อมูลที่เป็นรูปภาพ สามารถเชื่อมโยงถึงกันได้ แสดงผลเชื่อมต่อกันได้
งานประเมินค่าทรัพย์สิน
งานประเมินค่าทรัพย์สิน ที่จะสามารถสะท้อนมูลค่าของทรัพย์สินได้ดี จะต้องประกอบด้วย
1. บุคลากร ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องเป็นผู้ที่มีความรู้ และมีประสบการณ์ด้านการประเมิน
2. วิธีการประเมิน ต้องเป็นวิธีการที่เป็นสากล เหมาะสมที่จะใช้กับทรัพย์สินที่จะประเมิน
3. ข้อมูลประกอบการประเมิน การประเมินค่าทรัพย์สินต้องมีข้อมูลประกอบการประเมิน
การนำระบบ GIS มาใช้ในงานประเมินค่าทรัพย์สิน
1. ข้อมูลในระบบ GIS กับงานประเมินค่าทรัพย์สิน การนำระบบ GIS มาใช้ในงานประเมินค่าทรัพย์สิน สามารถทำได้ดังนี้
1.1 ตำแหน่งที่ตั้งทรัพย์สินที่จะประเมิน และตำแหน่งที่ตั้งของข้อมูลประกอบการประเมิน ในการประเมิน ผู้ประเมินจะต้องทราบตำแหน่งที่ตั้งทรัพย์สินที่จะประเมิน ว่าตั้งอยู่ที่ใด มีสภาพแวดล้อมต่าง ๆ เป็นอย่างไร และในบริเวณใกล้เคียงมีข้อมูลประกอบการประเมินอย่างไรบ้าง ระบบ GIS สามารถแสดงตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สินที่จะประเมินและแสดงตำแหน่งที่ตั้งของข้อมูลประกอบการประเมินได้
1.2 รายละเอียดของข้อมูลที่จะใช้ประกอบการประเมิน ระบบ GIS สามารถเก็บข้อมูลรายละเอียดของข้อมูล รายละเอียดของข้อมูลที่จะใช้ประเมินเป็นคำบรรยายที่เป็นตัวอักษรได้ (TEXT) ตามที่กำหนด ทำให้ผู้ประเมินทราบรายละเอียดต่าง ๆ ของข้อมูลที่จะใช้ประกอบการประเมินได้
1.3 ภาพถ่ายหรือผังแปลงคงหรือผังโครงการของทรัพย์สินที่จะประเมิน ระบบ GIS สามารถแสดงรายละเอียดของภาพถ่ายหรือผังแปลงคงหรือผังโครงการของทรัพย์สินที่จะประเมินได้ ทำให้ผู้ประเมินทราบรายละเอียดของทรัพย์ได้ชัดเจนรวดเร็ว
การแสดงผลการค้นหาของระบบ GIS สามารถแสดงได้เป็นรายข้อมูลหรือเป็นชุดข้อมูล อย่างรวดเร็วและสามารถเชื่อมโยงกันได้ระหว่างข้อมูลแผนที่+ข้อมูลตัวอักษร+ข้อมูลรูปภาพหรือผังต่าง ๆ
2. การนำระบบ GIS มาใช้ในแต่ละขั้นตอนงานประเมิน
2.1 ก่อนออกสำรวจทรัพย์สินที่ประเมิน ระบบ GIS จะทำให้ผู้ประเมินสามารถเตรียมตัวก่อนออกไปประเมินได้ โดย
- ดูที่ตั้งทรัพย์สินที่จะประเมินจากแผนที่ เพื่อไปให้ถูกที่ ไปถึงที่ตั้งทรัพย์ได้รวดเร็ว
- ดูข้อมูลราคาทรัพย์สินที่เคยประเมินแล้วในบริเวณใกล้เคียงกับที่ตั้งทรัพย์ที่จะประเมิน เพื่อประโยชน์ในการหาข้อมูลเพิ่มเติมในพื้นที่
2.2 เมื่อสำรวจทรัพย์มาแล้ว ในขั้นตอนประเมิน สามารถใช้ระบบ GIS ได้โดย
- Print แผนที่จากระบบ GIS เพื่อทำแผนที่แสดงตำแหน่งที่ตั้งทรัพย์สินที่จะประเมิน โดยไม่ต้องเขียนแผนที่ใหม่ หรือเขียนเพิ่มเติมเพียงเล็กน้อย
- หาข้อมูลที่จะใช้ประกอบการประเมินได้จากฐานข้อมูลที่จัดเก็บเอาไว้ในระบบ
- ใช้ Program การประเมินราคา ในการประเมินราคาทรัพย์สินได้
- ออก Report การประเมินราคาทรัพย์สินได้ จากการ Key ข้อมูลลงในระบบ
2.3 การอนุมัติรายงาน
- ส่งผลการประเมินตามระบบ Online ให้ผู้มีอำนาจ ตามลำดับชั้นตรวจสอบได้
- จัดเก็บเป็นฐานข้อมูลเพื่อการประเมินและการตรวจสอบต่อไป
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น